Kada započinjete posao kao preduzetnik, jedno od prvih pitanja koje se pojavi jeste gde će biti sedište vaše firme. Tako neki preduzetnici odlučuju da registruju firmu na svojoj kućnoj adresi, dok drugi iznajmljuju kancelariju ili lokal.
Bez obzira na to da li prostor za rad plaćate ili vam ga neko ustupi bez naknade, zakon precizno definiše kako funkcioniše zakup poslovnog prostora, ko plaća porez i kako se sve to evidentira.
U ovom tekstu saznaćete šta se smatra poslovnim prostorom, kako se pravi ugovor o zakupu, kako izgleda oporezivanje i koje opcije postoje ukoliko radite od kuće.
Šta je poslovni prostor?
Najjednostavnije rečeno, poslovni prostor je svaka nepokretnost koja se koristi za obavljanje delatnosti. To može da bude kancelarija, lokal, radionica, magacin, studio, ali i stan koji je delimično prilagođen za poslovne potrebe.
Drugim rečima, ne mora da izgleda kao poslovni prostor u klasičnom smislu, ali je bitno je da se u njemu obavlja delatnost i da je za to data saglasnost vlasnika. Preciznije, ukoliko firmu planirate da registrujete na adresi koja nije u vašem vlasništvu (npr. stan roditelja ili prijatelja), tada je potrebno da priložite i pisanu saglasnost vlasnika.
Bez saglasnosti APR neće odobriti registraciju. Nije obavezno da saglasnost bude overena kod notara ako vlasnik lično potpisuje izjavu i dostavlja je uz prijavu, ali imajte na umu da ona pruža dodatnu sigurnost.
Da rezimiramo, ako govorimo o poslovnom prostoru, on može biti:
- u vlasništvu preduzetnika (nema zakupa ni poreza na zakup)
- u zakupu od fizičkog ili pravnog lica
- dat na besplatno korišćenje, ako je vlasnik saglasan i potpiše odgovarajući ugovor
Ugovor o zakupu poslovnog prostora
Bez obzira na to da li se prostor koristi stalno ili povremeno, ugovor o zakupu je obavezan. Njime se uređuje sve – ko je zakupodavac, ko zakupac, koji je iznos zakupnine, način i rok plaćanja, kao i trajanje ugovora.
Ukoliko se odlučite za ovu ociju, imajte na umu da ugovor o zakupu treba da sadrži:
- lične podatke zakupodavca i zakupca
- tačan opis prostora (adresa, sprat, broj stana/lokala)
- mesečni iznos zakupnine
- rok i način plaćanja
- obaveze strana (održavanje, troškovi komunalija, režije)
Ako zakupodavac nije registrovan preduzetnik, taj prihod za njega se tretira kao prihod od izdavanja nepokretnosti i podložan je porezu. Tada vi, kao zakupac, imate obavezu da obračunate i uplatite porez u njegovo ime, što znači da zakupodavac prima neto iznos zakupnine.
S druge strane, ukoliko je zakupodavac pravno lice (firma ili preduzetnik), on sam obračunava porez i izdaje vam račun, pa vi samo plaćate ugovoreni iznos.
Ugovor o zakupu se preporučuje i u slučaju da prostor koristite bez naknade. Tada se sklapa ugovor o besplatnom korišćenju prostora (komodat), što je posebno korisno ako koristite prostor od člana porodice.
Izdavanje poslovnog prostora – ko plaća porez?
Ovo pitanje je najčešća dilema mnogih paušalnih preduzetnika. Ako prostor iznajmljujete od fizičkog lica koje nije registrovano kao preduzetnik, porez plaća zakupac, tj. vi. To znači da ste obavezni da obračunate i uplatite 10% poreza na prihod od zakupa i da iznos zakupnine umanjite za taj iznos.
Primera radi: Dogovorili ste mesečni zakup od 40.000 dinara. Porez od 10% se obračunava na 75% tog iznosa (jer se priznaju normirani troškovi od 25%), pa je poreska osnovica 30.000 dinara. Iznos poreza je 3.000 dinara, što znači da zakupodavcu isplaćujete 37.000 dinara, a 3.000 dinara uplaćujete Poreskoj upravi na odgovarajući račun.
Uplatu poreza obavljate na PIB ili JMBG zakupodavca, uz šifru plaćanja 153 (redovno plaćanje). Model i poziv na broj razlikuju se po opštinama, ali ih možete proveriti na sajtu svoje lokalne poreske administracije.
Ako, međutim, prostor iznajmljujete od firme ili preduzetnika, situacija je jednostavnija. U tom slučaju zakupodavac izdaje račun, u koji je već uključen porez, i vi ga plaćate u punom iznosu, bez dodatnih obaveza prema državi.
Porez na zakup poslovnog prostora
Porez na prihod od zakupa je definisan Zakonom o porezu na dohodak građana. Stopa poreza iznosi 10%, ali se osnovica umanjuje za normirane troškove od 25%, što efektivno znači da porez plaćate na tri četvrtine ugovorene zakupnine.
Što se tiče troškova, imajte u vidu da se porez plaća svakog meseca, do 15. u mesecu za prethodni mesec, na račun opštine na čijoj teritoriji se nalazi prostor. Rešenje o porezu na zakup obično izdaje lokalna poreska uprava, a olašavajuća okolnost je što uplatu možete da izvršite i elektronski putem preko svog naloga za ePoreze.
Pitate se šta ako zaboravite ili ako zbog nekog drugog razloga ne izvršite uplatu? Ako ne uplatite porez na vreme, može se obračunati zatezna kamata, pa je preporuka da odmah po sklapanju ugovora uplatite prvi iznos, a zatim redovno mesečno nastavite. Vodite evidenciju i pratite rokove kako ne biste doveli sebe u neprijatnost. U aplikaciji za paušalce Paušalko, dobijate redovne notifikacije o obavezama i listing svih uplata, stoga je rizik od kašnjenja isključen.
Kako platiti zakup poslovnog prostora?
Plaćanje se uvek vrši preko računa, ne u gotovini. Na taj način imate jasan trag o transakcijama, a u slučaju kontrole Poreska uprava može lako da potvrdi da su sve obaveze uredno izvršene.
U praksi postoje tri situacije:
- Plaćanje fizičkom licu – vi kao zakupac obračunavate porez i uplaćujete ga državi, a vlasniku prostora isplaćujete ostatak.
- Plaćanje firmi ili preduzetniku – zakupodavac izdaje račun i sam vodi evidenciju o porezu, a vi samo plaćate iznos sa računa.
- Besplatno korišćenje prostora – nema novčanih transakcija, ali postoji ugovor (komodat) kojim se dokazuje pravo korišćenja.
U svakom slučaju, izbegavajte da plaćate zakup „na ruke“. Čak i ako ste u rodbinskim odnosima sa vlasnikom prostora, obavezno sklopite ugovor jer je to jedini dokaz da prostor koristite legalno.
Šta ako koristite stan kao sedište firme?
Mnogi paušalci, naročito u digitalnim delatnostima, koriste svoj stan kao adresu firme. U tom slučaju nije potrebno da plaćate zakup, jer se radi o vašem vlasništvu. Ako prostor nije vaš, ali ga koristite kao sedište, dovoljno je da vlasnik potpiše saglasnost ili ugovor o besplatnom korišćenju.
Bitno je da u APR-u bude jasno naznačeno gde se firma nalazi, čak i ako je to samo „administrativno sedište“, a posao obavljate online ili od kuće.
Dodatni troškovi i obaveze za zakup poslovnog prostora
Zakup poslovnog prostora može da povuče i dodatne troškove. Ugovorom možete dodatno da definišete da zakupodavac plaća komunalije, infostan, internet i struju, ali u praksi se često dogovara da ih plaća zakupac. Takođe, ako u prostoru vršite adaptacije, važno je da se sve izmene dogovore i odobre pismeno.
Ne zaboravite da, ako u prostoru imate zaposlene, treba da imate i ugovor o održavanju protivpožarne opreme i druge zakonske uslove za bezbednost na radu, čak i ako se radi o manjoj kancelariji.
Zakup poslovnog prostora nije samo pitanje dogovora o ceni i kvadraturi. To je i poreska obaveza koju treba uredno da evidentirate.
Ako prostor iznajmljujete od fizičkog lica, vi kao zakupac obračunavate i uplaćujete porez. Ako prostor uzimate od firme, sve ide preko fakture. S druge strane, ukoliko prostor koristite besplatno, ugovor o korišćenju vam služi kao dokaz u APR-u i prema državi.
U svakoj varijanti, najvažnije je da ugovor postoji, da se plaćanja vrše preko računa i da porez bude prijavljen.
Na ovaj način imaćete uredno poslovanje, mirnu registraciju i izbeći ćete bilo kakve potencijalne neprijatnosti sa Poreskom upravom.